Comprendre le Prêt Relais et son Calcul avec Excel
Le prêt relais est un crédit à court terme qui permet de financer l'achat d'un nouveau bien immobilier en attendant la vente de l'ancien. Il comble l'écart entre le prix d'achat du nouveau bien et le capital disponible, constitué principalement du prix de vente attendu de l'ancien logement. Le calcul du prêt relais est crucial pour évaluer votre capacité d'emprunt et éviter les mauvaises surprises. Excel, avec ses fonctionnalités de tableur, est un outil idéal pour réaliser ces simulations.
Les Différents Types de Prêts Relais
Il existe principalement deux types de prêts relais :
- Le prêt relais sec : Il est accordé lorsque le montant du nouveau bien est supérieur à la valeur de l'ancien. L'emprunteur rembourse le capital et les intérêts à la vente de son ancien logement.
- Le prêt relais adossé ou intégré : Il est combiné avec un prêt immobilier classique pour financer la totalité de l'opération. Le prêt relais couvre la période transitoire, et le prêt immobilier prend le relais après la vente de l'ancien bien.
Les Éléments Clés du Calcul d'un Prêt Relais
Avant de vous lancer dans la création de votre feuille de calcul Excel, il est important de connaître les éléments à prendre en compte :
- Valeur estimée du bien à vendre : Obtenez une estimation réaliste de votre bien par des professionnels (agents immobiliers, notaires).
- Prix d'achat du nouveau bien : C'est le prix convenu avec le vendeur.
- Apport personnel : C'est la somme d'argent dont vous disposez et que vous pouvez investir dans l'opération.
- Frais annexes : Frais de notaire, frais de garantie (hypothèque ou caution), frais d'agence immobilière (si applicable).
- Taux d'intérêt du prêt relais : Négociez le taux avec votre banque. Il est généralement plus élevé que celui d'un prêt immobilier classique.
- Durée du prêt relais : Elle est généralement comprise entre 12 et 24 mois.
- Frais de dossier : Ils peuvent varier d'une banque à l'autre.
Créer Votre Modèle de Calcul de Prêt Relais sur Excel
Voici les étapes pour créer un modèle simple et efficace sur Excel afin de simuler votre prêt relais :
- Ouvrez une nouvelle feuille de calcul Excel.
-
Créez les en-têtes de colonnes suivants :
- Description
- Valeur
- Unité
-
Saisissez les données suivantes dans la colonne "Description" :
- Valeur estimée du bien à vendre
- Prix d'achat du nouveau bien
- Apport personnel
- Frais de notaire (achat)
- Frais de garantie
- Frais d'agence (vente)
- Taux d'intérêt annuel du prêt relais
- Durée du prêt relais (en mois)
- Frais de dossier
-
Remplissez la colonne "Valeur" avec les montants correspondants. Assurez-vous d'utiliser le format monétaire pour les valeurs monétaires et le format pourcentage pour le taux d'intérêt.
- Indiquez l'unité dans la colonne "Unité" (ex: €, %, mois).
Calcul du Montant du Prêt Relais
La formule pour calculer le montant du prêt relais est la suivante :
Montant du prêt relais = Prix d'achat du nouveau bien + Frais de notaire (achat) + Frais de garantie - Valeur estimée du bien à vendre - Apport personnel - Frais d'agence (vente)
Dans Excel, vous pouvez traduire cette formule de la manière suivante :
Si vos données se trouvent dans les cellules suivantes : * B2 : Valeur estimée du bien à vendre * B3 : Prix d'achat du nouveau bien * B4 : Apport personnel * B5 : Frais de notaire (achat) * B6 : Frais de garantie * B7 : Frais d'agence (vente)
Alors la formule sera:
=B3+B5+B6-B2-B4-B7
Insérez cette formule dans une cellule de votre choix (par exemple, B10) et nommez la cellule A10 "Montant du prêt relais".
Calcul des Intérêts du Prêt Relais
Le calcul des intérêts du prêt relais dépend du mode de remboursement. Généralement, les intérêts sont payés mensuellement ou trimestriellement.
Pour calculer les intérêts totaux sur la durée du prêt, vous pouvez utiliser la formule suivante :
Intérêts totaux = Montant du prêt relais * Taux d'intérêt annuel * Durée du prêt relais (en années)
Dans Excel, si la durée du prêt est en mois (cellule B9), vous devrez diviser par 12 pour obtenir la durée en années. Si le taux d'intérêt annuel est en cellule B8 et le montant du prêt relais en B10, la formule Excel sera:
=B10*B8*(B9/12)
Insérez cette formule dans une cellule de votre choix (par exemple, B11) et nommez la cellule A11 "Intérêts totaux".
Calcul des Mensualités (si applicable)
Dans certains cas, vous devrez peut-être payer des mensualités pendant la durée du prêt relais. Si c'est le cas, vous pouvez utiliser la fonction PMT (paiement) d'Excel pour calculer le montant des mensualités.
La syntaxe de la fonction PMT est la suivante :
=PMT(taux;nper;pv;[fv];[type])
taux: Le taux d'intérêt par période (taux annuel divisé par 12 pour un paiement mensuel).nper: Le nombre total de périodes de paiement (durée du prêt en mois).pv: La valeur actuelle du prêt (montant du prêt relais).fv: (Facultatif) La valeur future du prêt (généralement 0).type: (Facultatif) Indique si le paiement est dû au début (1) ou à la fin (0) de la période (généralement 0).
Exemple :
=PMT(B8/12;B9;-B10;0;0)
Insérez cette formule dans une cellule de votre choix (par exemple, B12) et nommez la cellule A12 "Mensualités". Le résultat sera affiché en négatif, car il s'agit d'un paiement.
Optimiser Votre Simulation de Prêt Relais avec Excel
Scénarios Multiples
Excel vous permet de créer différents scénarios en modifiant les variables (valeur du bien, taux d'intérêt, etc.) pour évaluer l'impact sur votre capacité d'emprunt et vos mensualités. Utilisez la fonctionnalité "Gestionnaire de scénarios" d'Excel (onglet Données > Analyse de scénarios > Gestionnaire de scénarios) pour comparer facilement différents cas de figure.
Graphiques
Visualisez vos données grâce à des graphiques (histogrammes, courbes) pour mieux comprendre l'évolution de vos intérêts et de votre capital au fil du temps. Sélectionnez les données pertinentes et choisissez le type de graphique approprié dans l'onglet Insertion > Graphiques.
Tableaux Croisés Dynamiques
Si vous avez beaucoup de données (par exemple, différentes estimations de la valeur de votre bien), utilisez les tableaux croisés dynamiques pour les analyser et les synthétiser. Sélectionnez vos données et choisissez Insertion > Tableau croisé dynamique.
Conseils et Astuces pour un Calcul Précis
- Soyez réaliste sur la valeur de votre bien : Ne surestimez pas la valeur de votre bien à vendre. Faites appel à des professionnels pour obtenir une estimation fiable.
- Anticipez les frais annexes : N'oubliez pas d'inclure tous les frais annexes (notaire, garantie, agence) dans votre calcul.
- Négociez le taux d'intérêt : Comparez les offres de différentes banques et négociez le taux d'intérêt de votre prêt relais.
- Prévoyez une marge de sécurité : Prévoyez une marge de sécurité pour faire face aux imprévus (retard de vente, baisse de la valeur du bien).
- Mettez à jour votre simulation régulièrement : Mettez à jour votre simulation au fur et à mesure que vous obtenez de nouvelles informations (estimation plus précise, offre de prêt).
Erreurs à Éviter dans Votre Calcul Excel
- Oublier les frais annexes : C'est l'erreur la plus fréquente. N'oubliez pas d'inclure tous les frais annexes dans votre calcul.
- Surestimer la valeur du bien : Une surestimation de la valeur de votre bien peut vous induire en erreur sur votre capacité d'emprunt.
- Ne pas prendre en compte les impôts : Pensez à prendre en compte les impôts (taxe foncière, taxe d'habitation) dans votre calcul.
- Utiliser des formules incorrectes : Vérifiez attentivement vos formules Excel pour éviter les erreurs de calcul.
Conclusion
Le calcul d'un prêt relais peut sembler complexe, mais avec une bonne organisation et l'utilisation d'Excel, vous pouvez maîtriser votre budget et prendre des décisions éclairées. N'hésitez pas à utiliser les modèles et les formules présentés dans cet article pour simuler votre prêt relais et optimiser votre financement immobilier. N'oubliez pas de consulter un professionnel (banquier, courtier) pour obtenir des conseils personnalisés et adaptés à votre situation.