Excel : L'Outil Indispensable pour Simuler Votre Prêt Immobilier
La simulation de prêt immobilier est une étape cruciale avant de s'engager financièrement. Elle permet de visualiser l'impact des taux d'intérêt, de la durée du prêt et de l'apport personnel sur vos mensualités et le coût total du crédit. Excel offre une solution simple et efficace pour réaliser ces simulations.
Pourquoi Utiliser Excel pour Simuler un Prêt Immobilier ?
- Personnalisation : Contrairement aux simulateurs en ligne, Excel vous offre une liberté totale pour adapter la simulation à votre situation spécifique.
- Flexibilité : Vous pouvez facilement modifier les paramètres (taux, durée, apport) et observer instantanément les résultats.
- Transparence : Vous comprenez le fonctionnement des calculs et les facteurs qui influencent le coût de votre prêt.
- Gratuité : Si vous possédez déjà Excel, vous n'avez pas besoin de souscrire à un service payant.
Création d'une Feuille de Calcul pour la Simulation de Prêt Immobilier
La première étape consiste à organiser votre feuille de calcul Excel. Créez des cellules pour les informations suivantes :
- Montant du prêt (capital emprunté) : Représente la somme que vous empruntez à la banque.
- Taux d'intérêt annuel (en %) : Le taux appliqué par la banque sur votre prêt.
- Durée du prêt (en années) : La période sur laquelle vous remboursez le prêt.
- Apport personnel : La somme que vous investissez dans l'achat du bien.
- Frais de notaire : Les frais liés à la transaction immobilière.
- Taux d'assurance emprunteur (en %) : Le taux appliqué à l'assurance qui couvre le prêt en cas de décès ou d'invalidité.
- Mensualité : Le montant que vous remboursez chaque mois.
- Coût total du crédit : La somme totale des intérêts versés sur la durée du prêt.
Exemple de Structure de la Feuille de Calcul
| Libellé | Cellule | Exemple de Valeur | Format |
|---|---|---|---|
| Montant du prêt (capital) | B2 | 200000 | Numérique |
| Taux d'intérêt annuel (%) | B3 | 1.5 | Pourcentage |
| Durée du prêt (années) | B4 | 20 | Numérique |
| Apport personnel | B5 | 20000 | Numérique |
| Frais de notaire | B6 | 8000 | Numérique |
| Taux d'assurance emprunteur (%) | B7 | 0.2 | Pourcentage |
| Mensualité | B8 | Monétaire | |
| Coût total du crédit | B9 | Monétaire |
Description de l'image: Un tableau structuré avec les libellés de simulation de prêt, la cellule Excel correspondante, un exemple de valeur et le format de la cellule.
Calcul des Mensualités avec la Fonction PMT (VPM)
La fonction PMT (ou VPM en français pour Versement Périodique) est la clé pour calculer vos mensualités dans Excel. Sa syntaxe est la suivante :
=PMT(taux;npm;va;vc;type)
Où :
- taux : Le taux d'intérêt par période. Attention, si votre taux est annuel et que vous souhaitez des mensualités, vous devez diviser le taux annuel par 12 (nombre de mois dans une année).
- npm : Le nombre total de périodes de remboursement. Si votre durée de prêt est en années, vous devez multiplier la durée par 12 pour obtenir le nombre de mois.
- va : La valeur actuelle ou le montant du prêt (capital emprunté).
- vc : La valeur future (facultatif). Généralement, on laisse cette valeur à zéro.
- type : Indique si le paiement est dû au début (1) ou à la fin (0) de la période. Généralement, on utilise 0 pour les prêts immobiliers.
Formule Excel pour le Calcul des Mensualités
Dans la cellule B8 (Mensualité), entrez la formule suivante :
=PMT(B3/12;B4*12;-B2;0;0)
Explication :
B3/12: Divise le taux d'intérêt annuel (B3) par 12 pour obtenir le taux mensuel.B4*12: Multiplie la durée du prêt en années (B4) par 12 pour obtenir le nombre de mois.-B2: Le montant du prêt (B2) est précédé d'un signe moins car il représente un flux de trésorerie sortant (vous empruntez de l'argent).0;0: Les arguments facultatifs valeur future et type sont définis sur 0.
Après avoir entré la formule, la cellule B8 affichera le montant de votre mensualité.
Calcul du Coût Total du Crédit
Le coût total du crédit représente la somme de tous les intérêts que vous paierez sur la durée du prêt. Pour le calculer, vous pouvez utiliser la formule suivante :
Coût total du crédit = (Mensualité * Nombre de mois) - Montant du prêt
Formule Excel pour le Calcul du Coût Total du Crédit
Dans la cellule B9 (Coût total du crédit), entrez la formule suivante :
=(B8*B4*12)-B2
Explication :
B8*B4*12: Multiplie la mensualité (B8) par le nombre de mois (durée en années B4 * 12).-B2: Soustrait le montant du prêt (B2) pour obtenir uniquement le coût des intérêts.
Après avoir entré la formule, la cellule B9 affichera le coût total du crédit.
Intégration de l'Assurance Emprunteur
L'assurance emprunteur est une dépense importante à prendre en compte dans votre simulation. Elle couvre le prêt en cas de décès ou d'invalidité. Pour intégrer l'assurance, vous devez calculer le coût mensuel de l'assurance et l'ajouter à la mensualité.
Calcul du Coût Mensuel de l'Assurance
Coût mensuel de l'assurance = (Montant du prêt * Taux d'assurance annuel) / 12
Formule Excel pour le Calcul du Coût Mensuel de l'Assurance
Créez une cellule (par exemple B10) pour le coût mensuel de l'assurance et entrez la formule suivante :
=(B2*B7)/12
Explication :
B2*B7: Multiplie le montant du prêt (B2) par le taux d'assurance annuel (B7)./12: Divise le résultat par 12 pour obtenir le coût mensuel.
Modification de la Formule de la Mensualité pour Inclure l'Assurance
Modifiez la formule de la mensualité (cellule B8) pour ajouter le coût mensuel de l'assurance :
=PMT(B3/12;B4*12;-B2;0;0)+B10
Maintenant, la cellule B8 affichera la mensualité incluant l'assurance.
Scénarios et Analyses de Sensibilité
L'un des avantages d'utiliser Excel est la possibilité de créer différents scénarios et d'analyser la sensibilité de vos résultats aux variations des paramètres. Vous pouvez par exemple:
- Tester différents taux d'intérêt : Visualisez l'impact d'une variation du taux sur vos mensualités et le coût total du crédit.
- Modifier la durée du prêt : Évaluez l'impact d'une durée plus courte ou plus longue sur vos mensualités et le coût total.
- Augmenter votre apport personnel : Observez comment un apport plus important réduit le montant du prêt et, par conséquent, vos mensualités et le coût total.
- Simuler un remboursement anticipé : Calculez l'impact d'un remboursement anticipé partiel ou total sur la durée restante du prêt et les intérêts économisés.
Utilisation de la Fonction TABLEAU DE DONNÉES
Excel propose la fonction TABLEAU DE DONNÉES qui permet de simuler rapidement différents scénarios. Par exemple, vous pouvez créer un tableau qui affiche les mensualités pour différentes valeurs de taux d'intérêt. Pour cela :
- Créez une colonne avec les différents taux d'intérêt que vous souhaitez tester.
- Dans la cellule en haut à gauche du tableau (au-dessus de la première valeur de taux et à gauche de la cellule contenant la formule de la mensualité), entrez une référence à la cellule contenant la formule de la mensualité (par exemple
=B8). - Sélectionnez l'ensemble du tableau (y compris les taux d'intérêt et la cellule contenant la référence à la mensualité).
- Allez dans l'onglet Données > Analyse de scénarios > Table de données.
- Dans la boîte de dialogue, dans le champ Cellule d'entrée en colonne, sélectionnez la cellule contenant le taux d'intérêt (B3).
- Cliquez sur OK. Excel remplira automatiquement le tableau avec les mensualités correspondantes à chaque taux d'intérêt.
Description de l'image: Une capture d'écran montrant la configuration de la fonction TABLEAU DE DONNÉES dans Excel, avec la sélection de la cellule d'entrée et la plage de données.
Astuces et Bonnes Pratiques
- Utilisez des noms de cellules : Au lieu de vous référer aux cellules par leur adresse (B2, B3, etc.), vous pouvez leur attribuer des noms (Montant_pret, Taux_interet, etc.). Cela rendra vos formules plus lisibles et compréhensibles.
- Protégez votre feuille de calcul : Pour éviter les modifications accidentelles, vous pouvez protéger votre feuille de calcul en allant dans l'onglet Révision > Protéger la feuille.
- Vérifiez vos formules : Assurez-vous que vos formules sont correctes et qu'elles renvoient les résultats attendus. Vous pouvez utiliser la fonction Évaluation de formule (onglet Formules > Évaluation de formule) pour suivre pas à pas le déroulement des calculs.
- Sauvegardez régulièrement votre fichier : Pour éviter de perdre votre travail, enregistrez régulièrement votre fichier Excel.
Erreurs Courantes à Éviter
- Ne pas diviser le taux annuel par 12 : C'est une erreur fréquente qui conduit à des mensualités incorrectes.
- Ne pas multiplier la durée en années par 12 : De même, il est important de convertir la durée du prêt en mois.
- Oublier d'inclure l'assurance emprunteur : L'assurance emprunteur représente une part importante du coût total du crédit et doit être prise en compte dans votre simulation.
- Ne pas tenir compte des frais de notaire et autres frais annexes : Ces frais peuvent représenter une somme importante et doivent être inclus dans votre budget global.
En suivant ces conseils et en utilisant les formules appropriées, vous serez en mesure de créer une simulation de prêt immobilier précise et personnalisée dans Excel. Cela vous permettra de prendre des décisions éclairées et d'optimiser vos finances pour l'acquisition de votre futur bien immobilier.